واکاوی ارزش‌افزودۀ ایجادشده ناشی از اجرای طرح‌های توسعه و عمران شهری از منظر عدالت فضایی (نمونۀ مورد مطالعه: شهر گلپایگان)

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دکتری شهرسازی، گروه شهرسازی، واحد علوم و تحقیقات، دانشگاه آزاد اسلامی، تهران، ایران

2 استاد، گروه شهرسازی، دانشگاه تهران، تهران، ایران

چکیده

مقدمه
طرح‌های توسعۀ شهری از طریق برنامه‌ریزی شهری و سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها ارزش‌افزوده ایجاد می‌کنند. بسیاری از برنامه‌ریزان شهری با توجه به تغییراتی که در ارزش املاک و اراضی واقع در طرح‌های توسعۀ شهری ایجاد می‌شود، در صدد تنظیم و اجرای روش‌هایی بوده‌اند که در روند توسعۀ شهرها، بهره‌وران از منافع توسعۀ شهری را ملزم به پرداخت حداقل بخشی از این ارزش‌افزوده به مدیریت شهری کنند. در این خصوص توجه به مؤلفه‌های عدالت فضایی در جهت کاهش نابرابری‌ها مورد تأکید برنامه‌ریزان شهری است. در این پژوهش رویکردهای مختلف اخذ ارزش‌افزودۀ ناشی از اجرای طرح‌های توسعۀ شهری و جبران خسارت مالکان از منظر عدالت فضایی و روش‌های باز توزیع منافع خصوصی ناشی از هدایت توسعۀ شهرها مورد بررسی قرار گرفته است.
برای دستیابی به یک برنامه‌ریزی صحیح در طرح‌های توسعۀ شهری باید شناخت کافی از ابعاد و میزان عوامل مؤثر بر ارزش‌افزودۀ ناشی از اجرای طرح‌های توسعه داشت. تحلیل ارزش‌افزودۀ اراضی شهری گویای تعدد و پیچیدگی عوامل مؤثر بر ارزش املاک و اراضی شهر از جمله سیاست‌های کلان مالی و پولی، سیاست‌های مدیریت شهری، گرایش‌های تورمی و میزان عرضه و موجودی مسکن و خدمات شهری و... است. در این پژوهش عوامل مؤثر بر ارزش اراضی و املاک شهری به متغیرهای درونی و بیرونی تقسیم شده است. متغیرهای درونی ارزش‌افزودۀ املاک و اراضی شهری دربرگیرندۀ موضوعاتی از جمله اندازۀ قطعات، موقعیت اراضی، وضعیت ملک و سرمایه‌گذاری مالک است. ارزش‌افزودۀ ناشی از اقدامات عمومی دربرگیرندۀ انواع طرح‌های توسعۀ شهری و ایجاد زیرساخت‌های شهری است. از آنجا که بررسی اثرگذاری طرح‌های توسعۀ شهری بر ارزش اراضی و املاک شهری در صورتی امکان دارد که اثر سایر عوامل بر ارزش اراضی شهری حذف شود، در این پژوهش وضعیت قیمت اراضی شهر مورد مطالعه (شهر گلپایگان در استان اصفهان) در سال تهیۀ طرح توسعۀ شهر بی‌وزن شده و عددی بین صفر تا یک را به خود اختصاص داد. در این روش مقایسۀ قیمت اراضی نسبت به سایر نقاط شهر به صورت نسبی مشخص شد. همین عملیات پس از اجرای طرح توسعه و عمران شهر و در سال تهیۀ طرح تفصیلی صورت گرفت. با توجه به نقشه‌های استانداردشده در این مرحله امکان تحلیل میزان تغییرات ارزش اراضی شهری از طریق نرم‌افزار GIS فراهم شد. 
مواد و روش‌ها
مقالۀ حاضر به لحاظ ماهیت و محتوا، از نوع توصیفی‌ تحلیلی است. از طرفی، این پژوهش از نظر هدف، کاربردی است، زیرا می‌تواند برای حل مسائل اجرایی و واقعی به کار گرفته شود و کاربرد عملی دارد. از نظر زمان نیز از نوع مقطعی است.
در این پژوهش افزایش ارزش اراضی و املاک ناشی از طرح‌های توسعه و عمران شهری و رویکردهای مختلف در اخذ ارزش‌افزودۀ اراضی در طرح‌های توسعه مورد بررسی قرار گرفته و تغییرات ارزش اراضی شهری در شهر گلپایگان طی 10 سال (در سال 1390 ‌هنگام تهیۀ طرح توسعه و عمران شهر و در سال 1400 پس از اجرای طرح و تهیۀ طرح تفصیلی شهر) بررسی و میزان تغییرات ایجاد‌شده در کاربری‌های مختلف و پراکنش آن‌ها در شهر نحوۀ توزیع از منظر عدالت فضایی مشخص شده است. 
ابتدا معیار‌های عدالت فضایی در طرح‌های جامع مورد شناسایی قرار گرفت و این معیارها از دیدگاه متخصصان حوزۀ برنامه‌ریزی شهری و کارشناسان و دست‌اندرکاران حوزۀ شهرسازی دخیل در تهیۀ طرح‌های جامع شهری مورد سنجش قرار گرفت و 100 نمونه پرسشنامه‌ها تکمیل شد. مؤلفه‌های عدالت فضایی با ارزیابی بیش از 100 منبع علمی که بیشترین تناسب با موضوع را داشتند انتخاب شدند. درنهایت، با استفاده از فن کدگذاری واحدهای معنایی و مقوله‌ها در قالب اصول و معیارهای عدالت اجتماعی و فضایی تدوین شدند.
با توجه به معیارهای عدالت فضایی پرسشنامه‌ای در قالب 20 گویه متناسب با معیارهای و سنجه‌های عدالت فضایی تکمیل شد.
کفایت اندازة نمونه‌ها با توجه به تعداد متغیرها و با استفاده از آزمون‌های KMO داده‌ها برای تحلیل عاملی برابر با 0/773 است و عددی قابل قبول است.
تجزیه‌وتحلیل یافته‌ها با استفاده از تکنیک تحلیل عامل اکتشافی انجام شده است. معیار‌های عدالت فضایی با استفاده از تحلیل ثانویه در مؤلفه‌های تنوع فضایی و برابری و عدم تبعیض، توجه به نیاز شهروندان و تفاوت به نفع محرومان، مشارکت و رعایت حقوق شهروندی و شفافیت و توافق مورد بررسی قرار گرفته است.
یافته‌ها
پس از اجرای طرح توسعه و عمران شهر گلپایگان موارد متعددی در تغییرات ارزش‌افزودۀ املاک ﺷهری ﺗأثیرگذار بوده‌اند که از آن جمله می‌توان به تعیین کاربری اراضی شهری،‌ تعیین محدودۀ شهر و ایجاد شبکۀ معابر، ضوابط و مقررات ساخت‌وساز و منطقه‌بندی استفاده از کاربری‌های مختلف اشاره کرد. در نمونۀ مورد مطالعه تعیین و تغییر کاربری اراضی شهری به صورت انتفاعی و غیرانتفاعی به صورت مستقیم بر ارزش افزودۀ اراضی شهری تأثیر‌گذار بوده است. در قسمت‌هایی از شهر گلپایگان که تراکم کاربری‌های انتفاعی پیشنهاد شده، تغییرات ارزش اراضی مثبت و بیشتر از سایر بخش‌ها است. از مقایسۀ تغییرات نسبی ارزش زمین نسبت به کاربری‌های انتفاعی (تجاری) به نظر می‌آید پس از اجرای طرح، افزایش قیمت زمین و املاک در محورهای اصلی شهر نسبت به سایر بخش‌ها رشد بیشتری داشته است. البته در محورهای تجاری قدیمی به دلیل فرسودگی و بی‌توجهی به نوسازی شاهد کاهش ارزش‌افزوده نسبت به سایر بخش‌ها هستیم. 
یافتۀ پژوهش نشان‌دهندۀ آن است که طرح‌های توسعۀ شهری در چارچوب ضوابط طرح‌های جامع و تفصیلی، از طریق تدوین ضوابط ساخت‌وساز، تعیین حداقل یا حداکثر مساحت قطعات زمین، تعیین نسبت زیربنا به مساحت زمین و سطح پوشش همکف، تراکم می‌تواند به تحقق عدالت فضایی کمک کند.
نتیجه‌گیری
نتایج حاصل از بررسی و تحلیل طرح‌ نشان می‌دهد معیارهای عدالت فضایی در طرح‌های توسعۀ شهری در سطح پایینی قرار دارند و برای درک نتایج اخذ افزایش ارزش زمین به چارچوبی برای تحلیل ارتباط بین رویکردهای برنامه‌ریزی و معیارهای عدالت فضایی نیاز است. همچنین ارتباط مؤلفه‌های ایجادکنندۀ ارزش‌افزودۀ ناشی از اجرای طرح‌های توسعۀ شهری و معیارهای عدالت فضایی ارائه شده است.
در ارتباط با شاخص‌های عدالت فضایی هرچند در شهر گلپایگان تفاوت چندانی وجود ندارد، اما نتایج رتبه‌بندی حاصل از تحلیل عاملی نشان می‌دهد تنوع فضایی و عدم تبعیض و برابری به‌ عنوان شاخص‌هایی که رتبۀ اول را کسب کرده، شناخته شده است. تحلیل محتوای برنامه‌ها و سیاست‌های طرح توسعۀ شهر گلپایگان، آسیب‌شناسی وضع موجود و شناسایی کمبودها و مشکلات مربوط به توزیع خدمات در سطح شهر نشان‌دهندۀ عدم تبیین جایگاه عدالت فضایی در طرح‌های توسعۀ شهری و حوزه‌های تصمیم‌سازی جهت برنامه‌ریزی در شهر است. همچنین راهکارهای توزیع عادلانه منافع در طرح جامع شهر پیش‌بینی نشده و در مراجع تصویب‌کنندۀ طرح نیز به آن‌ها اشاره نشده است.

کلیدواژه‌ها

موضوعات


عنوان مقاله [English]

Analyzing the Added Value Created Due to the Implementation of Urban Development Plans from the Perspective of Spatial Justice (Case Study: Golpayegan City)

نویسندگان [English]

  • Azam Afsharnia 1
  • Esfandyar Zebardast 2
1 Ph.D. in Urban Planning, Science and Research Branch, Islamic Azad University, Tehran, Iran
2 Professor, Department of Urban Planning, University of Tehran, Tehran, Iran
چکیده [English]

Introduction 
Urban development plans create added value through urban planning and investment in infrastructure. Many urban planners, considering the changes in the value of real estate and land in urban development plans, have tried to regulate and implement methods that benefit the beneficiaries of urban development in the process of developing cities. require to pay at least a part of this added value to the city administration. In this regard, paying attention to the components of spatial justice to reduce inequalities is emphasized by urban planners. In this research, different approaches for obtaining added value resulting from the implementation of urban development plans and compensating owners from the point of view of spatial justice and methods of redistributing private benefits resulting from guiding the development of cities have been investigated. To achieve correct planning in urban development plans, one must have sufficient knowledge of the dimensions and number of factors affecting the added value resulting from the implementation of development plans. The analysis of the added value of urban lands indicates the multiplicity and complexity of factors affecting the value of real estate and city lands, such as macro-financial and monetary policies, urban management policies, inflationary trends, and the amount of supply and inventory of housing and urban services. In this research, the factors affecting the value of land and urban properties have been divided into internal and external variables. The internal variables of the added value of real estate and urban land include issues like the size of the plots, the location of the land, the condition of the property, and the owner’s investment. The added value is caused by public measures including various urban development projects, and the creation of urban infrastructure. It is only possible to study the effect of urban development plans on the value of urban land and real estate if the effect of other factors on the value of urban land is removed. So, in this research, the land price situation of the studied city (Golpayegan city in Isfahan province), in the year of preparation of the city development plan, was weighted and assigned a number between zero and one. In this method, land prices compared to other parts of the city were determined relatively. The same operation took place after the implementation of the development and urban planning of the city and in the year of preparation of the detailed plan. According to the standardized maps, at this stage, it was possible to analyze the changes in the value of urban land through GIS software.
Materials and Methods
This article is descriptive-analytical in terms of nature and content. On the other hand, this research is practical in terms of its purpose, because it can be applied to solve practical and real problems and has a practical application. In terms of time, it is also cross-sectional. In this research, the increase in the value of land and real estate due to urban development and development plans and different approaches to obtaining the added value of land in development plans have been investigated. Also, the changes in the value of urban land in Golpayegan city over 10 years (in 1390 during the preparation of the development and urban plan of the city and in 1400 after the implementation of the plan and the preparation of the detailed plan of the city) were investigated. Also, the amount of changes made in different uses and their distribution in the city was determined from the perspective of spatial justice. First, spatial justice criteria were identified in comprehensive plans and these criteria were evaluated from the point of view of urban planning experts and the urban planning experts who were involved in the preparation of urban comprehensive plans. Furthermore, 100 sample questionnaires were completed. The components of spatial justice were selected by evaluating more than 100 scientific sources that were most suitable for the topic. Finally, using the coding technique and semantic units, categories were compiled in the form of principles and criteria of social and spatial justice. According to the criteria of spatial justice, a questionnaire was completed in the form of 20 items corresponding to the criteria and metrics of spatial justice. The adequacy of the sample size according to the number of variables and using KMO data tests for factor analysis is equal to 0.773 which is an acceptable number. The analysis of the findings was done using the exploratory factor analysis technique. Spatial justice criteria have been examined using secondary analysis in the components of spatial diversity and equality and non-discrimination, attention to the needs of citizens and differences in favor of the deprived, participation and observance of citizenship rights, and transparency and agreement.
Findings
After the implementation of the Golpayegan development plan, many things have influenced the changes in the added value of urban properties, including the determination of urban land use, the determination of the city limits and the creation of a road network, construction rules, and regulations and the zoning of the use of different uses. In the studied sample, determining and changing the use of urban land for profit and non-profit has directly affected the added value of urban land. In the parts of Golpayegan city where the density of commercial uses has been suggested, the changes in land value are positive and more than in other parts. From the comparison of the relative changes in the value of land compared to commercial uses, it seems that after the implementation of the plan, the increase in the price of land and real estate in the main axes of the city has grown more than in other parts. Of course, due to wear and tear and lack of attention to renovation, we see a decrease in added value compared to other sectors in the old commercial axes. Urban development plans within the framework of comprehensive and detailed plans, through the application of construction rules, determining the minimum or maximum area of land plots, and determining the ratio of the building to the land area, ground floor coverage, and density can help to achieve spatial justice. 
Conclusion
The results of the plan review and analysis show that the criteria of spatial justice in urban development plans are at a low level, and to understand the results of the increase in land value, it is necessary to analyze the relationship between planning approaches and spatial justice criteria.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Added Value
  • Detailed Plan
  • Spatial Justice
  • Spatial Justice Criteria
  • Urban Development Plan
[1] Bastie J. Dezert B. (1998). La Ville. Translated by Ashrafi A, the university of art
[2] El-B, Mohamed A., Shalaby A, M. Nassar, Usama A. Shaimaa M. Ali (2014). Economic Land Use Theory and Land Value in Value Mode, international journal of economics and statistics, Volume 2, 91-98, https://www.researchgate.net/publication/259976080
[3] Khakpour B. Samadi, R. (2014). Analysis and Evaluation of Factors Affecting Land and Housing Prices In District No. 3 of Mashhad City, Geography and Territorial Spatial, 13(4), 21-39, [In Persian] DOI: 10.22111/GAIJ.2014.1771
[4] Verheye, W. (2009). The Value and Price of Land. Land Use, Land Cover and Soil Sciences-Volume III: Land Use Planning, 82.‏ https://books.google.com/books/about/Land_Use_Land_Cover_and_Soil_Sciences_Vo.html?id=zIXTCwAAQBAJ
[5] Zenouz B H. (2016). Development of the system of levying fees from the increase in value and compensation for the decrease in the value of real estate and land due to urban development plans, Tehran City Planning and Studies Center [In Persian]
[6] Harvey, David (1973). Social justice and the city, translated by Arif Oveni Moghadam, Tehran. [In Persian]
[7] Koomen E. Buurman, J. (2002). Economic Theory and Land Prices in Land Use Modeling, 5th AGILE Conference on Geographic Information Science, Palma (Balearic Islands Spain) April 25th-27th 2002, https://www.researchgate.net/publication /228609289_Economic_theory_and_land_prices_in_land_use_modeling
[8] Foldvary F. Minola, L. (2017). The taxation of land value as the means towards optimal urban development and the extirpation of excessive economic inequality, Land Use Policy, Volume 69, 331-337, https://ideas.repec.org/a/eee/lauspo/v69y2017icp331-337.html
[9] Shahi Ardakani M. (2017). Investigating financing mechanisms of Tehran Municipality in connection with urban development plans, Master’s Thesis of Urban Management, Tehran: University of Tehran
[10] Williams, J. (2018). Spatial Justice as Analytic Framework, A dissertation submitted in partial fulfillment of the requirements for the degree of Doctor of Philosophy, in the University of Michigan, https://deepblue.lib.umich.edu/bitstream/handle/2027.42/ 143999/justwill_1.pdf?sequence=1&isAllowed=y
[11] Soja, E W. (2009). The city and spatial justice, http://www.jssj.org
[12] Uwayezu E. Vries W T. (2019). Expropriation of Real Property in Kigali City: Scoping the Patterns of Spatial Justice, land, 8 (23), 1-29, https://www.researchgate.net/publication/330541460_Expropriation_of_Real_Property_in_Kigali_City_Scoping_the_Patterns_of_Spatial_Justice 
[13] Jones R., Goodwin-Hawkins B. Woods M. (2020). From territorial cohesion to regional spatial justice: The Well-being of Future Generations Act in Wales, international journal of urban and regional research, 894- 912, https://doi.org/10.1111/1468-2427.12909
[14] Rafieian, M. Alizadeh, A (2017). An Integrated Approach of Spatial Justice and Structure to Detect Spatial Conflicts in Yazd City, Int. J. Architect. Eng. Urban Plan, 27(2): 105-114, https://www.sid.ir/FileServer/JE/58000720170204
[15] Connelly S. Bradley K. (2004). Spatial justice, European spatial policy and the case of polycentric development, Paper for the ECPR Workshop on “European Spatial Politics or Spatial Policy for Europe?” 13-18 April, Uppsala, Sweden. https://relocal.eu/wp-content/uploads/2017/01/acf96714-7941-4f8c-a6a4-4680370473d3.pdf
[16] Madanipour A. Shucksmith M. Brooks E. (2021). The concept of spatial justice and the European Union’s territorial cohesion, European Planning Studies, 1-18
[17] Guasco A. (2015). (De) constructing Los Angeles: Spatial Injustice and Memoirs, Undergraduate Journal of Humanistic Studies, spring, Vol. I, https://d31kydh6n6r5j5.cloudfront.net/uploads/sites/111/2019/07/Anna_Guasco.pdf
[18] Fainstein S, s (2014) The just city, International Journal of Urban Sciences, 18:1, 1-18, DOI: 10.1080/12265934.2013.834643
[19] Ghelich V. (2010). The Criteria for Distributional Justice: A Comparative Study of John Rawls and Shahid Motahari Viewpoints, Islamic economics studies ,3(1): 145-163. doi: 10.30497/ies.2010.1087 
[20] afsharnia A. Zebardast E. (2021). Exploring the relationship between value added resulting from implementation of comprehensive plans in Iran and Urban spatial justice, Science and Research Branch, Islamic Azad University [In Persian]
[21] Sohn C. (2000). Hedonic price models in a geographic information system: Economic impacts of an urban greenbelt, Seoul, Korea. Texas A&M University. https://www.researchgate.net/publication/331570013
[22] Morrison N. Pearce B. (2000). Developing indicators for evaluating the effectiveness of the UK land use planning system, The Town planning review, https://www. researchgate.net/ publication
[23] Abdullah Khan Gurji B. (2015). Organizing and designing the development right transfer system in the city of Tehran, a research project of the planning organization of the city of Tehran [In Persian]
[24] Sobhani Fard Y. Khorazian Brotherhood M. (2011). Factor analysis, modeling of structural and multilevel equations, Tehran, Imam Sadegh University Press [In Persian]