واکاوی مسکن قابل استطاعت در برنامه‌های بازآفرینی شهری (مطالعۀ موردی: محلۀ همت‌آباد شهر اصفهان)

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 استادیار گروه برنامه‌ریزی و مدیریت شهری، دانشکدۀ شهرسازی، دانشکدگان هنرهای زیبا، دانشگاه تهران، تهران، ایران

2 ‌کارشناسی ارشد مدیریت شهری، دانشکدۀ شهرسازی، دانشکدگان هنرهای زیبا، دانشگاه تهران، تهران، ایران

چکیده

مقدمه
هدف از برنامه‌های بازآفرینی شهری، تبدیل مناطق ویران و متروکه به مراکز جدید پرجنب‌وجوش و جذاب است. با این‌حال، این پروژه‌های در ظاهر شگفت‌انگیز، اگرچه به نام بهبود استانداردهای زندگی و شرایط کالبدی آغاز می‌شوند، عموما با جابه‌جایی، بی‌خانمانی و جدایی‌گزینی، منجر به اعیان‌سازی و تشدید در نابرابری‌ فضایی، تضعیف هویت محلی و در پی آن، کاهش سرمایه‌ اجتماعی می‌شوند. اعیان‌سازی که در میان برخی سیاست‌گذاران، به عنوان نشانه‌ای از موفقیت شهری و اقتصادی در برابر زوال و فقر شهری تلقی می‌شود، با مشکلاتی که در رابطه با مسکن و استطاعت‌پذیری آن به وجود می‌آورد، همواره از مسائل مهم و مورد مناقشه در حوزۀ برنامه‌ریزی شهری معاصر به حساب می‌آید. از این‌رو، بحث فزاینده‌ای بر اثرات منفی اعیان‌‌سازی، به‌‌ویژه زمانی که توسط برنامه‌های بازآفرینی شهری واقع شده باشد، اختصاص یافته است. در این میان، توجه به نتایج و تأثیرات گسترده‌تر در سطح محله و شهر شامل افزایش نامرئی بی‌خانمانی و جابه‌جایی متأثر از مکانیسم‌های بازار، مسائل مربوط به استطاعت‌ناپذیری محله از نظر مصرف، خدمات و مسکن و فرایندهای بی‌عدالتی اجتماعی، متمرکز شده است. بر این اساس، پژوهش حاضر به واکاوی مسکن قابل استطاعت در برنامه‌های بازآفرینی شهری مبتنی بر واقعیات محلۀ همت‌آباد اصفهان، می‌پردازد.
مواد و روش‌ها
نخست، به ابعاد نظری موضوع که ناظر بر حق مسکن و تأمین مسکن قابل استطاعت در بازآفرینی شهری بر اساس دیدگاه‌ها، نظریات و تجارب این حوزه است، پرداخته می‌شود. سپس و ضمن معرفی محدودۀ مورد مطالعه و همین‌طور تبیین روش پژوهش، مصادیق عینی برگرفته از تحلیل مبتنی بر نظریۀ زمینه‌ای (داده‌بنیاد) مصاحبۀ نیمه‌ساختاریافته با افرادی که مستقیم در روندهای برنامه‌ریزی و اجرای پروژه بازآفرینی محلۀ همت‌آباد درگیر بوده‌ و از طریق روش گلوله برفی یا نمونه‌گیری زنجیری شناسایی شده‌اند، مورد بحث و نتیجه‌گیری قرار می‌گیرند. همت‌آباد یکی از محلات منطقۀ ۶ واقع در جنوب شهر اصفهان است که در گذشته خارج از محدودۀ‎ قانونی قرار داشت. با توسعۀ ‌تدریجی شهر در جنوب رودخانۀ‌ زاینده‌رود، همت‌آباد به محل سکونت کارگران و طبقۀ‌ کم‌درآمد تبدیل شد. تجربۀ طرح‌ها و برنامه‌‌های متعددی که طی دو دهۀ اخیر برای محلۀ همت‌آباد تهیه شده‌اند، نشان می‌دهد مداخلاتی که در تقابل با منافع ساکنان بومی باشد، با مخالفت عمومی مواجه شده و مانع انجام هرگونه عملیات بازآفرینی می‌شود. در مجموع 11 مصاحبه بر اساس تحقق اشباع نظری، انجام گرفته است که با استفاده از رویکرد نظریه زمینه‌ای، تحلیل شده‌ا‌ند. بر این اساس، تجارب مصاحبه‌شوندگان در رابطه با مسکن قابل استطاعت در بازآفرینی محلۀ همت‌آباد، از طریق شناسه‌گذاری اولیه، یادداشت‌برداری و شناسه‌گذاری متمرکز، مورد مداقه قرار گرفته ‌است.
یافته‌ها
بر اساس تحلیل مبتنی بر نظریۀ زمینه‌ای مصاحبه‌ها و سپس شناسه‌های متمرکز ارائه شده، الزامی برای ارائۀ مسکن قابل استطاعت در بازآفرینی محلۀ همت‌آباد، حداقل در مراحل ابتدایی یا پیشنهادهای اولیه، وجود نداشته و تدارک مسکن، موضوعی مجزا از بازآفرینی شهری قلمداد شده است. با این‌وجود، زمینه‌سازی برای شکل‌گیری ابتدایی مفهوم استطاعت‌پذیری همگام با تأکید بر ماندگاری، توانمندسازی و یکپارچگی جامعۀ محلی، به چشم می‌خورد که در عین حال، فقط شامل مالکان بوده و گروه‌های مستأجر را در قالب حمایت از مسکن استیجاری، در بر نمی‌گیرد. این در حالی است که با استناد به واقعیات محلۀ همت‌آباد، در تحقق‌پذیری تأمین مسکن قابل استطاعات در برنامه‌های بازآفرینی شهری، ابعاد اجتماعی ناظر بر ساکنان بومی شامل مشارکت عمومی، اعتمادسازی، مذاکره با مردم و توجه به نیاز و خواست ایشان و ابعاد فنی با ماهیت عمدتاً اقتصادی نظیر برآورد هزینه‌های طرح، تأمین سهم خدمات، توزیع مجدد زمین، توجیه اقتصادی پیشنهادها، مسائل ثبتی، مدیرت طرح و زمان‌بندی اجرا، از جمله عوامل کلیدی و تأثیرگذار به حساب می‌آیند. در مجموع، نتایج گویای آن است که جایگاه مشخصی برای مسکن قابل استطاعت در طرح‌های بازآفرینی شهری وجود ندارد و این ارتباط، به‌رغم هدف‌گذاری بر تحقق حق مسکن، روشن نیست. این در حالی است که الزامی بر استطاعت‌پذیری مسکن و ماندگاری ساکنان بومی و محلی، به‌ویژه مستأجران، در سیاست‌ها و دستورالعمل‌های تدوین طرح‌های بازآفرینی شهری و سپس جلوگیری از وقوع پدیده‌های اعیان‌سازی و جدایی‌گزینی وجود ندارد.
نتیجه‌گیری
مسکن قابل استطاعت در بازآفرینی شهری در ایران موضوعی کلیدی و در عین حال، نیازمند توجه در هر دو حوزۀ نظر و عمل شهرسازی است. ابتکار عمل در بازآفرینی بافت‌های ناکارآمد شهری، اغلب به دست بخش عمومی است و فقط به اطلاع‌رسانی، برپایی دفاتر تسهیلگری و ارائۀ تسهیلات در قالب ودیعۀ سکونت و وام نوسازی، محدود می‌شود. در مقابل، مشارکت چندجانبۀ ذی‌نفعان، اعتمادسازی و همگرایی و تعادل میان نیازها و انتظارات بازیگران نسبت به ابعاد اساسی در پروژه‌های بازآفرینی شهری، از الزامات مهم به شمار می‌رود. اتخاذ رویکردهای خاص و ویژه همراه با انعطاف‌پذیری با هدف ارتقای کارآمدی با توجه به ویژگی‌ها و شرایط فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی پروژه‌های بازآفرینی شهری، فارغ از ابعاد کالبدی و فیزیکی، ضروری است. تغییر نگرش و تدوین سیاست‌های منعطف‌تر و همکارانه‌تر به‌ویژه در موضوعاتی همچون تأ‌مین سهم خدمات از منابع بخش عمومی و تعریف مکانیزم‌های متنوع سرمایه‌گذاری در برنامه‌های بازآفرینی شهری، بسیار اهمیت دارد. در این میان، بازنگری در حل و فصل چالش‌های خرده‌مالکیت‌ها، مباحث ثبتی و تملک اراضی، به عنوان موضوعات پیچیده و برخوردار از فرصت‌ها و تهدیدهای احتمالی، در مسیر پیشبرد پروژه‌های بازآفرینی شهری، الزامی اجتناب‌ناپذیر است. در ارائۀ پیشنهادهای کالبدی، توجیه اقتصادی همراه با توجه به تأثیرات کالبدی- فضایی از جمله جمعیت‌پذیری و کیفیت زندگی، ضروری است. درنهایت‌، اطمینان از پایداری راه حل‌های استطاعت‌پذیری برای دوره پس از اجرا به واسطۀ حساسیت و درک صحیح از بافت محلی، برای موفقیت بازآفرینی شهری مبتنی بر مسکن، امری حیاتی خواهد بود. با توجه به گستردگی و چالش‌برانگیز بودن موضوع بازآفرینی شهری به‌ویژه با محوریت استطاعت‌پذیری مسکن، یکپارچگی طرح‌های ملی مسکن گروه‌های کم‌درآمد با طرح‌های بازآفرینی شهری، توجه به ابعاد کیفی و غیر کالبدی و همچنین، ارزیابی‌های جامع پیش، حین و پس از اجرا این طرح‌ها از جمله موضوعاتی هستند که برای انجام پژوهش‌های آتی در این زمینه، پیشنهاد می‌شوند.

کلیدواژه‌ها

موضوعات


عنوان مقاله [English]

Exploring Affordable Housing in Urban Regeneration Plans (Case Study: Hemmatabad Neighborhood of Isfahan City)

نویسندگان [English]

  • Parsa Arbab 1
  • Zahra Shabani 2
1 Assistant Professor, Department of Urban Planning and Management, School of Urban Planning, College of Fine Arts, University of Tehran, Tehran, Iran
2 MA in Urban Management, School of Urban Planning, College of Fine Arts, University of Tehran, Tehran, Iran
چکیده [English]

Introduction 
Urban regeneration plans aim to transform ruined and abandoned areas into new active and attractive centers. However, these ambitious projects, initiated to improve living standards and physical conditions, generally result in gentrification and spatial inequality intensifying, weakening local identity, and reducing social capital by displacement, homelessness, and segregation. Gentrification, viewed by some policymakers as a measure of success against urban decay and poverty, with the problems it creates concerning housing and its affordability, is always one of the challenging and conflicting issues in contemporary urban planning. Consequently, there is a growing debate focusing on the adverse effects of gentrification, particularly when urban regeneration plans cause it. This attention has been concentrated on broader neighborhood and city-level outcomes and impacts, including the invisible increase in homelessness and displacement driven by market mechanisms, neighborhood unaffordability regarding consumption, services, and housing, and social injustice processes. Hence, this research explores affordable housing in urban regeneration plans, considering the realities of the Hemmatabad neighborhood of Isfahan.
Materials and Methods
Firstly, the theoretical aspects concerning the right to housing and the provision of affordable housing in urban regeneration are explained, drawing upon various views, theories, and experiences in this field. Then, while explaining the research area and methodology, objective examples derived from the Grounded Theory-based analysis of semi-structured interviews are discussed and concluded. These interviews were conducted with individuals directly involved in planning and implementing the Hemmatabad neighborhood regeneration project, identified through snowball or chain sampling. Hemmatabad is one of the neighborhoods of District 6 in the south of Isfahan, previously located outside the legal limits. With the gradual development of the city in the south of the Zayandehrud River, it became the residence of workers and the low-income class. Over the last two decades, several plans and programs have been prepared for the Hemmatabad neighborhood. However, these interventions, conflicting with the interests of local inhabitants, have encountered public opposition, impeding any regeneration operations. Following the realization of the theoretical saturation, 11 interviews were conducted and analyzed using the Grounded Theory approach. Accordingly, the interviewees’ experiences regarding affordable housing in the regeneration of the Hemmatabad neighborhood were scrutinized through initial coding, memoing, and focused coding.
Findings
According to the Grounded Theory-based analysis of the interviews and the corresponding focused codes, it was found that there was no requirement to provide affordable housing during the regeneration of the Hemmatabad neighborhood, at least in the early phases or initial proposals, and housing provision is actually treated as a separate matter from urban regeneration. However, the concept of affordability began to emerge, primarily by emphasizing the permanence, empowerment, and integration of the local community, which only encompasses the owners and excludes tenant groups who relied on rental housing. Based on the facts observed in the Hemmatabad neighborhood, in providing affordable housing in urban regeneration plans, the social aspects, including public participation, trust-building, negotiation with the local inhabitants, and addressing their needs and desires, and technical dimensions, predominantly of an economic nature, such as estimating project costs, allocating service share, land redistribution, economic justification of proposals, registration issues, project management, and establishing implementation schedule, are among the key and influential factors. Overall, the results indicate that there is no specific place for affordable housing within urban regeneration plans, and this relationship is not clear despite targeting the realization of the right to housing. There is no necessity for housing affordability and guaranteeing the permanence of former local inhabitants, particularly tenants, in the policies and guidelines for developing urban regeneration plans and subsequently preventing the occurrence of gentrification and segregation. 
Conclusion
Affordable housing in urban regeneration is a critical issue in Iran that requires attention in both the theory and practice of urban planning. The initiative in regenerating inefficient urban areas is often in the hands of the public sector and limited to information dissemination, establishment of facilitation offices, and provision of housing deposits and renovation loans. However, multilateral stakeholder participation, trust-building, convergence, and a balance between the needs and expectations of all actors are fundamental factors in urban regeneration projects. It is necessary to adopt flexible approaches that can enhance efficiency based on the unique characteristics and cultural, social, and economic conditions of each urban regeneration project beyond its physical dimensions. Changing the attitude and formulating more flexible and collaborative policies are essential, particularly in providing service share from public sector resources and defining various investment mechanisms in urban regeneration plans. Meanwhile, it is inevitable to review the resolution of the challenges related to small ownership, land registration, and land acquisition, as complex issues with possible and probable opportunities and threats, toward advancing urban regeneration projects. Besides, in preparing physical proposals, economic justification is vital alongside considering their physical-spatial effects, including population dynamics and quality of life. Finally, ensuring the sustainability of affordable solutions for the post-implementation period through sensitivity and proper understanding of the local context will be critical to the success of housing-led urban regeneration. Given the broad and challenging nature of urban regeneration, especially with a focus on housing affordability, integrating national housing programs for low-income groups with urban regeneration plans, emphasizing qualitative and non-physical aspects, and conducting comprehensive evaluations before, during, and after the implementation of these plans, are among issues suggested for future research in this field.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Affordable Housing
  • Gentrification
  • Grounded Theory
  • Housing-Led Urban Regeneration
  • Right to Housing
  • Social Justice
  • Urban Poverty
[1] Zebardast, E., Ramezani, R. Evaluating urban poverty and its relationship with access to services in Qazvin City. Honar-Ha-Ye-Ziba: Memary Va Shahrsazi, 2016; 21(2): 45-54. https://doi.org/10.22059/jfaup.2016.60160 [In Persian]
[2] Zebardast, E., Nooraie, H. The housing domain of quality of life (QOL) in the decayed historic areas of Isfahan (DHI). Honar-Ha-Ye-Ziba: Memary Va Shahrsazi, 2017; 21(4): 29-38. https://doi.org/10.22059/jfaup.2017.61654 [In Persian]
[3] Pattison, B., Tyler, P., Wells, P., Wilson, I. Regeneration revival? Making housing-led regeneration work across England. Sheffield Hallam University: Centre for Regional Economic and Social Research; 2016. https://www.shu.ac.uk/-/media/home/research/cresr/reports/r/regeneration-revival.pdf 
[4] Leccis, F. Regeneration programmes: Enforcing the right to housing or fostering gentrification? The example of Bankside in London. Land Use Policy. 2019; 89:104217. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2019.104217
[5] Mosselson, A. Habitus, spatial capital and making place: Housing developers and the spatial praxis of Johannesburg’s inner-city regeneration. Environment and Planning A: Economy and Space. 2020; 52(2):277-96. https://doi.org/10.1177/0308518X19830970
[6] Cin, M. M., Egercioğlu, Y. A critical analysis of urban regeneration projects in Turkey: Displacement of Romani settlement case. Procedia-Social and Behavioral Sciences. 2016; 216:269-78. https://doi.org/10.1016/j.sbspro.2015.12.037
[7] Arbaci, S., Tapada-Berteli, T. Social inequality and urban regeneration in Barcelona city centre: Reconsidering success. European Urban and Regional Studies. 2012; 19(3):287-311. https://doi.org/10.1177/0969776412441110
[8] Azizi, M. M., Moradi, M. Spatial equity in urban housing (Case study: Eslamshahr, Iran). Armanshahr Architecture & Urban Development, 2021; 14(36): 240-255. https://doi.org/10.22034/aaud.2021.233469.2222 [In Persian]
[9] Salavati, S., Alavi, S., Karimi, B., Ramezanipour, K. The foresight of housing planning suitable for vulnerable urban strata (Case study: Nayser, Sanandaj). Urban Economics and Planning, 2023; 4(1): 180-196. https://doi.org/10.22034/uep.2023.370969.1309 [In Persian]
[10] Islamic Parliament Research Center. Investigating the performance of the government: the housing and urban development sector. Islamic Parliament Research Center; 2021. https://rc.majlis.ir/fa/report/download/1648246 [In Persian]
[11] Abedi, S. Financing tools and factors affecting people’s participation in environmental rehabilitation of green city (Meta-analysis of studies in Iran). Urban Economics and Planning, 2020; 1(1): 1-18. https://doi.org/10.22034/UE.2020.09.01 [In Persian]
[12] Azizi, M. M., Bahra, B. The role of flagship developments in the regeneration of inner city textures: The case study of Yazd City, Iran. Honar-Ha-Ye-Ziba: Memary Va Shahrsazi, 2018; 22(4): 5-16. https://doi.org/10.22059/jfaup.2018.227156.671653 [In Persian]
[13] Pourjafar, M., Jalili Sadrabad, S., Nikpour, Z. Challenges to renovated areas in Iran with emphasis on the gentrification phenomenon. Armanshahr Architecture & Urban Development, 2023; 15(41): 211-225. https://doi.org/10.22034/AAUD.2023.299538.2530 [In Persian]
[14] Yazdanniaz, A., Behzadfar, M., Daneshpour, A. Analysis of social-spatial separation space in inefficient urban contexts (Case study: Qaitarieh Neighborhood of Tehran Metropolis). Urban Economics and Planning, 2023; 4(1): 158-179. https://doi.org/10.22034/uep.2023.386146.1331 [In Persian]
[15] Stone, M. E. What is housing affordability? The case for the residual income approach. Housing Policy Debate. 2006; 17(1):151-84. https://doi.org/10.1080/10511482.2006.9521564
[16] Leishman, C., Rowley, S. Affordable Housing. In: The Sage Handbook of Housing Studies. Sage; 2012. p. 379-396. https://doi.org/10.4135/9781446247570
[17] Andrews, O. N. Trends in the supply of affordable housing meeting American’s housing needs (AAHD). A Habitat II follow-up project. 1998.
[18] Aribigbola, A. Housing affordability as a factor in the creation of sustainable environment in developing world: the example of Akure, Nigeria. Journal of Human Ecology. 2011; 35(2):121-31. https://doi.org/10.1080/09709274.2011.11906397
[19] Nosrati, A., Dianati, B., Asadi, D., Arbab. P. Exploring global experiences in providing affordable housing: Austria, Germany and Singapore. In: Proceedings of the First National Conference of the Future City: Native Thought. Yazd University; 2023. [In Persian]
[20] Branco, R., Alves, S. Urban rehabilitation, governance, and housing affordability: Lessons from Portugal. Urban Research & Practice. 2020; 13(2):157-79. https://doi.org/10.1080/17535069.2018.1510540
[21] Arbab, P. Sustainable social housing. In: Proceedings of the 16th Conference on the Housing Development Policies in Iran. Ministry of Roads and Urban Development; 2016. [In Persian]
[22] Dias, C. J., Leckie, S. Human Development and Shelter: A Human Rights Perspective. United Nations Development Programme; 1996. https://hdr.undp.org/system/files/documents/clarencejdiasscottleckiepdf.pdf
[23] Hosseini, A., Kahaki, F. S., Ahadi, Z. Explaining the importance of place quality in urban regeneration with a futures studies approach, The case study on District 10 of Tehran. Geographical Urban Planning Research (GUPR), 2022; 9(4): 957-980. https://doi.org/10.22059/jurbangeo.2021.325724.1538 [In Persian]
[24] Vahedi Yeganeh, F., Meshkini, A., Mohammadi, A. Analyzing the role of development stimulating projects in the realization of regeneration policies (Case study: the central area of Sanandaj City). Urban Economics and Planning, 2022; 3(3): 196-211. https://doi.org/10.22034/uep.2022.356966.1273 [In Persian]
[25] Roberts, P., Sykes, H. Urban regeneration: A handbook. Sage; 2012. https://doi.org/10.4135/9781446219980
[26] Arbab, P., Alborzi, G. Toward developing a sustainable regeneration framework for urban industrial heritage. Journal of Cultural Heritage Management and Sustainable Development. 2022; 12(3):263-74. https://doi.org/10.1108/JCHMSD-04-2020-0059
[27] Amado, M. Wall-Up: Method for the regeneration of settlements and housing in the Developing World. Sustainable cities and society. 2018; 41:22-34. https://doi.org/10.1016/j.scs.2018.05.024
[28] Vaziri Zadeh, A. Evaluation of the prospective role of affordable housing in regeneration of historical districts of Iranian cities to alleviate socio-spatial segregation. In: Urban heritage along the Silk Roads: A contemporary reading of urban transformation of historic cities in the Middle East and beyond. Springer; 2019. p. 193-205. https://doi.org/10.1007/978-3-030-22762-3_13
[29] Cho, M., Kim, J. Coupling urban regeneration with age-friendliness: Neighborhood regeneration in Jangsu Village, Seoul. Cities. 2016; 58:107-14. https://doi.org/10.1016/j.cities.2016.05.019
[30] Sharmand Consultants. The detailed plan and urban design of the inefficient urban fabric of Hemmatabad. Isfahan Municipality; 2011. [In Persian]
[31] Sharmand Consultants. The detailed plan of Hemmatabad urban block. Isfahan Municipality; 2017. [In Persian]
[32] Glaser, B. G., Strauss, A. L. The discovery of Grounded Theory: Strategies for qualitative research. Routledge; 2017. https://doi.org/10.4324/9780203793206
[33] Giles, T. M., de Lacey, S., Muir-Cochrane, E. Coding, constant comparisons, and core categories: A worked example for novice constructivist grounded theorists. Advances in Nursing Science. 2016; 39(1):E29-44. https://doi.org/10.1097/ANS.0000000000000109
[34] Charmaz, K. Constructing Grounded Theory: A practical guide through qualitative analysis. Sage; 2006.
[35] Santos, J. L. G. D., Cunha, K. S. D., Adamy, E. K., Backes M. T. S., Leite, J. L., Sousa, F. G. M. D. Data analysis: Comparison between the different methodological perspectives of the Grounded Theory. Revista da Escola de Enfermagem da USP. 2018; 52. https://doi.org/10.1590/S1980-220X2017021803303
[36] Mirzaei Arjanki, F., Shabani Shahreza, A. H. Evaluating the worn-out urban texture regeneration plan with an approach towards public participation (Case study of Hemmatabad Neighborhood of Isfahan). Journal of Geography and Environmental Studies, 2020; 9(34): 119-134. [In Persian]