الگوی سرمایه‌گذاری مسکن با رویکرد بازارهای موازی

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دکتری جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، دانشگاه شهید چمران اهواز، اهواز، ایران‌

2 ‌دانشیار گروه جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، دانشگاه شهید چمران اهواز، اهواز، ایران

3 دانشیار گروه جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، دانشگاه تربیت مدرس، تهران، ایران‌

چکیده

مقدمه
مسکن یکی از بخش‌های مهم توسعه در یک جامعه است. این بخش با ابعاد چندجانبۀ خود اثرات زیادی در ارائۀ ویژگی‌های جامعه دارد. برنامه‌ریزی در این بخش از یک سو اهمیت اقتصادی و اجتماعی دارد و از سوی دیگر به دلیل اشتغال‌زایی این بخش و ارتباط آن با دیگر بخش‌های اقتصادی به عنوان ابزار مناسب به منظور محقق شدن سیاست‌های اقتصادی به شمار می‌آید. در حال حاضر که عمق بازار مالی بسیار کم است و ظرفیت کمی برای جذب حجم فراوان نقدینگی موجود در کشور را دارد، گزینه‌های اندکی برای نگهداری پس‌اندازهای مردم وجود دارد. این گزینه‌ها شامل سپرده‌های سرمایه‌گذاری بانکی، سهام، ارز، طلا، سکه و مسکن هستند. با توجه به اینکه مسکن تنها یکی از شکل‌های ذخیرۀ دارایی است. بنابراین، تقاضا برای مسکن تحت تأثیر تقاضا برای سایر بازارها است و نوسان‌ها در بازارهای سایر دارایی‌ها، بر بازار مسکن تأثیرگذار است. 
در این مطالعه سعی شده است اثر حضور مسکن و سهم آن از سرمایه‌گذاری در ایران با تأکید بر نقش دارایی‌های جانشین از جمله (بازار طلا، نرخ ارز، قیمت سهام، نرخ سود سپرده‌های بانکی) در دورۀ رونق و رکود مشخص شود. و اینکه در غیاب بازار مسکن کدام‌یک از بازارهای رقیب توانسته سهم بیشتری از سرمایه‌گذاری را به خود جذب کند. 
مواد و روش‌ها
‌پژوهش حاضر از لحاظ ماهیت جزء تحقیقات توصیفی - تحلیلی و از نظر هدف جزء تحقیقات کاربردی به شمار می‌آید. در تحقیق حاضر داده‌های مورد استفاده، به صورت فصلی و از ترازنامۀ بانک مرکزی، نماگرهای اقتصادی و آمار فعالیت‌های ساختمان بخش خصوصی جمع‌آوری شد. از روش دلفی برای نظرسنجی و دریافت نظرات کارشناسان و متخصصان امر بهره گرفته شد. در این مورد به تعداد 20 نفر از کارشناسان و متخصصان حوزۀ مسکن و برنامه‌ریزی شهری انتخاب و نظر آن‌ها به طور پرسشنامۀ مجازی در مورد گویه‌های تحقیق مورد پرسش قرار گرفت. برای تجزیه‌وتحلیل داده‌ها از آزمون کوواریانس چندمتغیره، مدل میانگین- واریانس و از روش خود توضیح با وقفه‌های توزیعی (ARDL) برای تحلیل هم‌‌جمعی داده‌ها استفاده شده است. 
یافته‌ها
براساس یافته‌های پژوهش بین مسکن و بازارهای موازی ارتباط معنا‌داری وجود دارد، به طوری که بازدهی مسکن بیشترین ضریب همبستگی را با نرخ ارز و کمترین ضریب همبستگی را با نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد. معنادار نبودن نرخ سود سپرده‌های بانکی بیانگر آن است که این دارایی نتوانسته است به عنوان رقیب مسکن نقش مؤثری بر میزان سرمایه‌گذاری مسکن داشته باشد. متغیرهای نرخ ارز و سهام بازدهی منفی با مسکن دارند یعنی مسکن رابطۀ جانشینی با این دو دارایی در سبد دارایی‌ها دارد. 
سهام با بازدهی 40/43 درصد و ریسک 58/09 درصد از دارایی‌های پرنوسان در دهه‌های اخیر بوده که فراز و فرودهای زیادی را طی کرده است.
برآورد الگوی کوتاه‌مدت نشان می‌دهد ضرایب متغیرهای شاخص قیمت سهام در سطح اطمینان 95 و با 2 وقفه تأثیر منفی و معنا‌داری بر سرمایه‌گذاری بخش مسکن دارد. تأثیر نرخ ارز در سطح بی‌معنا و با 4 وقفه مثبت و معنادار است. تأثیر قیمت سکه بر سرمایه‌گذاری مسکونی در سطح و با 5 وقفۀ مثبت و با ضریب 2/03 معنا‌دار است. در کوتاه‌مدت متغیر سود سپرده‌های بانکی در سطح تأثیر معناداری بر سرمایه‌گذاری مسکونی ندارد، ولی با یک وقفه تأثیر معنا‌دار دارد. 
نتایج با توجه به رابطۀ تعادلی بلندمدت بین متغیرهای تحقیق نشان می‌دهد کشش سرمایه‌گذاری مسکن به نرخ ارز 28 درصد است. کشش سرمایه‌گذاری مسکن به شاخص قیمت سهام 0/21- به دست آمده است؛ شاخص‌های قیمت سکه و نرخ سود سپرده‌های بانکی به‌ترتیب با ضریب 0/11 درصد و 0/9 درصد روی سرمایه‌گذاری مسکونی تأثیرگذار هستند. 
نتیجه‌گیری
نتایج پژوهش بیانگر این است که افراد با سطح درآمدی پایین و ریسک‌گریز بیشتر سرمایه‌گذاری خود را به سپرده‌های بانکی اختصاص می‌دهند. تجزیه‌وتحلیل نتایج بیانگر این است که بازدهی بازار سهام از بقیه بازارها بیشتر است، اما ریسک این نوع دارایی نیز بیشتر از بقیه دارایی‌ها است. یعنی مسکن رابطۀ جانشینی با سهام در سبد دارایی‌ها در دو دوره سرمایه‌گذاری دارد. طوری که در فصل رکود مسکن مردم تمایل بیشتری به سرمایه‌گذاری در بازار سهام دارند و در دورۀ افت بازار سهام، سرمایه‌گذاری‌ها به سمت مسکن تمایل پیدا می‌کند. از سوی دیگر با رونق گرفتن بازار مسکن انگیزۀ سرمایه‌ای بازار مسکن نیز افزایش می‌یابد و سرمایه‌ها جذب این بازار می‌شوند که بیانگر رابطۀ مثبت و معنادار متغیر نرخ ارز با سرمایه‌گذاری مسکونی است. معنادار نبودن قیمت سکه در الگوهای بلندمدت و کوتاه‌مدت، بیانگر آن است که سکه طی دهۀ اخیر به دلیل ثبات قیمت و سوددهی پایین، رقیب قابل توجهی برای مسکن نبوده و افزایش یا کاهش آن تأثیر چشمگیری بر سرمایه‌گذاری مسکن نداشته است. سپرده‌های بلند‌مدت بانکی نیز به دلیل نرخ تقریباً ثابت خود نتوانسته‌اند نقش معناداری را به عنوان رقیب مسکن در نوسان‌های سرمایه‌گذاری مسکن داشته باشند. ضریب نرخ ارز نیز در تمامی الگوهای برآوردشده، معنادار و دارای علامت مثبت بوده است اگرچه در کوتاه‌مدت ممکن است به دلیل وجود انگیزه‌های سفته‌بازی، این نتیجه قابل دفاع باشد، اما در بلندمدت براساس نظریۀ سبد دارایی و در نظر گرفتن رابطۀ جانشینی مسکن و ارز، توجیه اقتصادی این رابطه مشکل است. 

کلیدواژه‌ها

موضوعات


عنوان مقاله [English]

Housing Investment Model with Parallel Markets Approach

نویسندگان [English]

  • Fatemeh Piri 1
  • Saeed Amanpour 2
  • Abolfazl Meshkini 3
1 Ph.D. candidate in Geography and Urban Planning, Shahid Chamran University of Ahvaz, Ahvaz, Iran
2 Associate Professor, Department of Geography and Urban Planning, Shahid Chamran University of Ahvaz, Ahvaz, Iran
3 Associate Professor, Department of Geography and Urban Planning, Tarbiat Modares University Tehran, Tehran, Iran
چکیده [English]

Introduction 
Housing is one of the important parts of development in a society. This sector with its multifaceted dimensions has many effects in presenting the features of the society. Planning in this sector, on the one hand, has economic and social importance, and on the other hand, due to the employment generation of this sector and its connection with other economic sectors, it is considered a suitable tool for the realization of economic policies. At present, when the depth of the financial market is very low and it has little capacity to absorb a large amount of liquidity in the country, there are few options for keeping people’s savings. These options include bank investment deposits, stocks, currency, gold, coins, and real estate. Since housing is only one form of asset storage, the demand for housing will be affected by the demand for other markets. Fluctuations in the markets of other assets affect the housing market. In this study, an attempt has been made to determine the effect of the presence of housing and its share of investment in Iran by emphasizing the role of substitute assets such as (the gold market, exchange rate, stock price, and interest rate of bank deposits) in the period of prosperity and recession.
Materials and Methods
In terms of its nature, the current research is descriptive-analytical, and its purpose is considered applied research. In this research, the data used were collected quarterly from the central bank’s balance sheet, economic indicators, and statistics of private sector construction activities. The Delphi method was used to survey and receive the opinions of experts and specialists. In this case, 20 experts and specialists in the housing and urban planning field were selected and their opinions were asked through a virtual questionnaire about the research topics. For data analysis, a multivariate covariance test, mean-variance model, and self-explanation method with distribution intervals (ARDL) were used to analyze data covariance.
Findings
Based on research findings, there is a significant relationship between housing and parallel markets. So the housing yield has the highest correlation coefficient with the exchange rate and the lowest correlation coefficient with the interest rate of bank deposits. The non-significance of the interest rate of bank deposits indicates that this asset has not been able to play an effective role in the amount of housing investment as a housing competitor. Exchange rate variables and stocks have negative returns with housing, which means that housing has a substitution relationship with these two assets in the asset portfolio. Stocks with a yield of 40.43 and a risk of 58.09 have been volatile assets in recent decades, which have gone through many ups and downs. The estimation of the short-term model shows that the coefficients of the stock price index variables have a negative and significant effect on the investment of the housing sector at the confidence level of 95 and with 2 intervals. The effect of the exchange rate is at a meaningless level with 4 positive and significant intervals. The effect of coin price on residential investment is significant at the level of 5 intervals and with a coefficient of 2.03 In the short term, the interest variable of bank deposits does not have a significant effect on residential investment, but it has a significant effect with a break. According to the long-term equilibrium relationship between research variables, the results show that the elasticity of housing investment to the exchange rate is 28. The elasticity of housing investment to the stock price index is 0.21 The indices of coin price and interest rate of bank deposits affect residential investment with coefficients of 0.11 and 0.9, respectively.
Conclusion
The results of the research show that people with low income levels and risk aversion allocate more of their investments to bank deposits. The analysis of the results shows that the yield of the stock market is higher than other markets, but the risk of this type of asset is also higher than other assets. That is, housing has a substitution relationship with stocks in the portfolio of assets in two investment periods. During the housing recession season, people tend to invest in the stock market, and during the stock market decline, investments tend toward housing. On the other hand, with the prosperity of the housing market, the capital motivation of the housing market also increases and the funds are attracted to this market, which shows the positive and significant relationship between the exchange rate variable and residential investment. The non-significance of coin price in long-term and short-term patterns indicates that coin has not been a significant competitor for housing during the last decade due to price stability and low profitability, and its increase or decrease has not had a significant impact on housing investment. Due to their almost constant rate, long-term bank deposits have not been able to play a significant role as a housing competitor in housing investment fluctuations. The coefficient of the exchange rate has also been significant and has a positive sign in all the fulfilled models, although in the short term, this result may be defensible due to the existence of speculative motives, but in the long term based on the asset portfolio theory and considering the relationship between housing and currency substitution, the economic justification of this relationship is difficult.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Investment Model
  • Parallel Markets
  • Self-Explanatory Method
  • Housing
[1] Qolizadeh A.A. Tahuri Metin M. choosing the portfolio of assets during recession and housing boom. Economic Research Quarterly 2013; 11(3); 71-92. doi: 20.1001.1.17356768.1390.11.3.2.4. [In Persian].
[2] Kiyomurthi A. Mortgage Market and Housing Financing Failure in Iran, Economic Research Collection. Central Bank of the Islamic Republic of Iran 2014; (28); 1-28. doi: https://civilica.com/doc/83635. [In Persian].
[3] Basri B. Kayani G. Malekipour M. attractiveness of housing as a financial asset against inflation coverage and its effect on housing demand in Iran, Financial Economics Quarterly 2021; 15(55); 79-106. doi: 20.1001.1.25383833.1400.15.55.4.7.[In Persian].
[4] Aghaei B. Investigating housing price contagion from Tehran to Tabriz, master’s thesis in the field of economics. economic development and planning, supervisor: Parviz Mohammadzadeh, Tabriz University. Faculty of Economics Management and Commerce 2014; Department of Economics. https://ganj.irandoc.ac.ir/viewer/b5288e1709f89aa4b2439be8353731b3. [In Persian].
[5] Heydari H. Souri A.R. investigating the relationship between interest rates on bank deposits and housing prices in Iran. Economic Research Magazine 2009; 92; 65-92. https://sid.ir/paper/11638/fa. [In Persian].
[6] Asadi M. Safi Khani Golbos, P. Factors affecting private sector investment in housing in Iran, Quarterly Journal of Housing Economics 2016; 61; 78-99. https://www.magiran.com/paper/1863545/. [In Persian].
[7] Mahmoudi V. Imam Dost M. Shabanpourfard P. Investigating the role of real estate in the portfolio of investors in Iran. Economic Research and Policy Quarterly 2015; 24(80) ; 241-261. https://sid.ir/paper/89599/fa. [In Persian]
[8] Karimi F. Zahedi Kivan M. Feasibility and determination of investment priority in the housing and construction sector: under conditions of risk and uncertainty. Economic Researches and Policies 2019; 19 (57); 55- 31. https://sid.ir/paper/89482/fa.[In Persian].
[9] Bengtsson B. Housing’s values: Housing as an ethical urbanism, Politics and housing market: Four Normative Argument. Scandinavian Housing and Planning Research 2017; No. 12(3);123-140. https://journals.sagepub.com/doi/10.1177/26349825231178799.
[10] Gilasi Saqqez B. Study of the effect of exchange rate shocks on housing prices in urban areas of the country. Master’s thesis, supervisor: Ali Akbar Qolizadeh; Boali Sina University Hamedan, Faculty of Economic and Social Sciences 2016; Economics Education Group. https://ganj.irandoc.ac.ir/viewer/472df3b6e2c15b088a9eef3c297721cf.[In Persian]. 
[11] Mousavi M.H. Drodian H. Analysis of factors affecting housing prices in Tehran. Economic Modeling Quarterly 2014; 9(3); 103-127. https://sid.ir/paper/176181/fa.[In Persian].
[12] Shamai A. Delfan Nesab M. Pourakrami M. Investigating factors affecting housing prices in Park Allah neighborhood of Tehran. Applied Research Journal of Geographical Sciences 2019: 20(59); 173-195. 10.29252/jgs.20.59.173 .[In Persian].
[13] Haj Mohammadi A. Investigating the impact of exchange rate uncertainty on investment in the housing sector, master’s thesis in economics.supervisor: Vahid Farzam, Vali Asr University (Aj) Rafsanjan 2016; Faculty of Administrative Sciences and Economics, Department of Economics. https://ganj.irandoc.ac.ir/viewer/a0ac688320bf06606c92f0b83cdce6cf. [In Persian].
[14] Salvatore D. Theory and problems of international economy, translated by Hasan Golriz and Hedayat Iran Brour 2013; Ney Publishing, Tehran. https://nashreney.com/product/. [In Persian].
[15] Branson W.H. Macroeconomic Theories and Policies, translated by Abbas Shakri. 2018; Nei Publishing House. https://nashreney.com/product/. [In Persian].
[16] Chari Sadegh M. Asgharpour Masouleh A. Sediq Orei, G. Kermani, M.Faizi M. Intermediary investors and professional traders in the housing market of Mashhad, sociological analysis of an economic phenomenon. studies and Social research in Iran 2017; 7 (4); 729-701. doi: 10.22059/jisr.2019.265020.738. [In Persian].
[17] Qadri J. Islamluian K. Ouji Mehr S. Investigating factors affecting housing investment in Iran. Economic Research Quarterly 2013; 11(3); 47-70. doi: 20.1001.1.17356768.1390.11.3.6.8. [In Persian].
[18] Qolizadeh A.A. Kamiyab B. optimal allocation of assets assuming macroeconomic uncertainties and international sanctions against Iran. Journal of Economic Research 2014; 50,( 4); 959-988. 10.22059/jte.2015.56154. [In Persian].
[19] Qolizadeh A.A. Ebrahimi M. Kamiab B. Optimal asset allocation strategy in the presence of the housing market. Economic Modeling Research Quarterly 2014; ( 21); 120-151. 10.18869/acadpub.jemr.6.21.119 .[In Persian].
[20] Jacobsen D.H. Kristin Solberg J. Hangland K. Housing Iinvestment and House Prices, Journal of Norge bank. Economic Bulletin 2007; 78(1) ; 33-46. 22. http://hdl.handle.net/11250/2504214.
[21] Nitschka T.”The Risk Premium on the Euro Area Market Portfolio: The Role of Real Estate 2008; IEW - Working Papers 385, Institute for Empirical Research in Economics - University of Zurich. https://ideas.repec.org/p/zur/iewwpx/385.html.
[22] Mahalik M.K. Mallick H. “What Causes Asset Price Bubble in an Emerging Economy? Some Empirical Evidence in the Housing Sector of India,” International Economic Journal, Taylor & Francis Journals 2011; 25(2); 215-237. DOI: 10.1080/10168737.2011.586806.
[23] Calza A. Monacelli T. Stracca L. “Housing Finance And Monetary Policy,” Journal of the European Economic Association, European Economic Association 2013; 11; 101-122 January. DOI: j.1542-4774.2012.01095.x.